102 2025 35

Tribunal cantonal TC Kantonsgericht KG Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg T +41 26 304 15 00 www.fr.ch/tc — Pouvoir Judiciaire PJ Gerichtsbehörden GB 102 2025 35 Urteil vom 14. August 2026 II. Zivilappellationshof Besetzung Präsidentin: Dina Beti Richter: Markus Ducret Ersatzrichter: Patrick Schurtenberger Gerichtsschreiberin- Berichterstatterin: Frédérique Jungo Parteien A.________, Klägerin und Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber, gegen B.________, Beklagte und Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Armin Sahli, Gegenstand Miete, Mietzinsreduktion Beschwerde vom 28. Februar 2025 gegen den Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 28. Januar 2025

Kantonsgericht KG Seite 2 von 9 Sachverhalt A. A.________ (nachfolgend: die Mieterin, die Klägerin oder die Beschwerdeführerin) ist Mieterin einer Wohnung an der C.________ in D.________, die sich im Eigentum von B.________ (nachfolgend: die Vermieterin, die Beklagte oder die Beschwerdegegnerin) befindet. B. Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren reichte die Mieterin am 12. Juni 2024 beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks (nachfolgend: das Mietgericht) Klage gegen die Vermieterin ein und stellte die folgenden Hauptbegehren:

1. Der Mietzins sei seit Beginn der Bauarbeiten vor dem Haus am 1. März 2024 bis zur vollständigen Behebung des Mangels um 30 % zu senken.

2. Der Mietzins sei seit Beginn der Bauarbeiten an der Liegenschaft E.________ in F.________ im Eigentum von G.________ am 1. Mai 2024 bis zur vollständigen Behebung des Mangels um 10 % zu senken. Alles unter Kosten und Entschädigungsfolgen. Dabei bezifferte die Mieterin den (vorsorglichen) Streitwert auf CHF 51'194.-. Mit Klageantwort vom

27. September 2024 beantragte die Vermieterin, auf die Klage sei nicht einzutreten. Für den Fall, dass auf die Klage eingetreten werde, anerkannte diese eine Mietzinsreduktion im Umfang von 10 % für die Dauer von einem Monat im Betrag von CHF 205.60. Im Übrigen beantragte sie die Abweisung der Klage. Das Mietgericht führte keinen zweiten Schriftenwechsel durch. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 18. Dezember 2024 bezifferte die Mieterin ihre Klage mit einem (reduzierten) definitiven Streitwert von gesamthaft CHF 3'289.-. Das Mietgericht führte eine Parteibefragung durch, wies darüber hinaus aber alle weiteren offenen Beweisanträge ab und schloss das Beweisverfahren. Mit Entscheid vom 28. Januar 2025 stellte das Mietgericht fest, dass für die Dauer von einem Monat der Nettomietzins für die Mietwohnung C.________ um 10 %, ausmachend CHF 205.60, herabgesetzt werde (Dispositiv-Ziffer 1). Im Übrigen wies es die Klage ab (Dispositiv-Ziffer 2). Gerichtskosten erhob es keine (Dispositiv-Ziffer 3), verpflichtete aber die Mieterin, der Vermieterin eine Parteientschädigung von CHF 4'516.55 (inkl. MwSt.) zu entrichten (Dispositiv-Ziffer 4). C. Die Mieterin reichte am 28. Februar 2025 Beschwerde gegen diesen Entscheid ein. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Vermieterin sei zu verurteilen, ihr CHF 3'289.60 an zu viel bezahlten Mietzinsen zurückzuerstatten. Weiter seien die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens der Vermieterin aufzuerlegen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Mit Beschwerdeantwort vom 10. April 2025 beantragt die Vermieterin, die Beschwerde sei abzuweisen und der Entscheid des Mietgerichts vom 28. Januar 2025 sei zu bestätigen. Weiter sei ihr zulasten der Mieterin eine Parteientschädigung von CHF 2'696.65 zuzusprechen. Mit Schreiben vom 16. April 2025 replizierte die Mieterin. Mit Eingabe vom 17. April 2025 duplizierte die Vermieterin. Mit Schreiben vom 4. März 2026 wurde den Parteien die Besetzung des II. Zivilappellationshofs angezeigt. Die Parteivertreter wurden aufgefordert, ihre Kostennoten bis spätestens 31. März 2026 einzureichen. Dieser Aufforderung kamen die Parteien am 5. und 9. März 2026 nach.

Kantonsgericht KG Seite 3 von 9 Auf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird nachfolgend, soweit erforderlich, ausführlich eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen. Erwägungen 1. 1.1. End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts und seines Präsidenten bzw. seiner Präsidentin unterliegen der Berufung an das Kantonsgericht, sofern der Streitwert mindestens CHF 10’000.- beträgt (Art. 308 ff. ZPO und Art. 52 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 130.1]). Entscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten, die mangels Streitwertes nicht berufungsfähig sind, unterliegen der Beschwerde an das Kantonsgericht (Art. 319 ff. ZPO i.V.m. Art. 52 JG). Zur Berechnung des erforderlichen Streitwertes wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren abgestellt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Die Beschwerdeführerin stellt in ihrer Beschwerdeschrift gegenüber der Beschwerdegegnerin mietrechtliche Rückforderungsansprüche im Umfang von CHF 3'289.60, womit die Streitwertgrenze für die Berufung nicht erreicht und der Entscheid mit Beschwerde anfechtbar ist. Damit ist zugleich auch gesagt, dass der Streitwert für eine allfällige Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht ebenfalls nicht erreicht ist (Art. 51 Abs. 1 Bst. a und Abs. 4 und Art. 74 Abs. 1 Bst. a BGG) und gegen den vorliegenden Entscheid einzig die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht zulässig ist (Art. 113 ff. BGG). 1.2. Die Beschwerdefrist beträgt 30 Tage seit Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Der vorliegend angefochtene Entscheid wurde dem Rechtsvertreter der Beschwerde- führerin am 29. Januar 2025 zugestellt, so dass die am 28. Februar 2025 eingereichte Beschwerde fristgerecht erhoben wurde. Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde grundsätzlich einzutreten. 1.3. Über Beschwerden aus dem Gebiet des Mietrechts entscheidet der II. Zivilappellationshof (Art. 52 JG; Art. 17 Abs. 1 Bst. a des Reglements des Kantonsgerichts betreffend seine Organisation und seine Arbeitsweise vom 22. November 2012 [RKG; SGF 131.11]). 1.4. Mit der Beschwerde kann einerseits eine unrichtige Rechtsanwendung gerügt werden (Art. 320 Bst. a ZPO). Diesbezüglich entscheidet das Kantonsgericht mit voller Kognition. Andererseits kommt als Beschwerdegrund die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts in Frage (Art. 320 Bst. b ZPO). In tatsächlicher Hinsicht ist somit lediglich eine Willkürprüfung vorgesehen. 1.5. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO), besondere gesetzliche Bestimmungen bleiben vorbehalten (Art. 326 Abs. 2 ZPO). Vom Novenausschluss ausgenommen sind Noven, zu denen erst der angefochtene Entscheid Anlass gegeben hat. Ebenfalls berücksichtigt werden dürfen zudem Tatsachen, welche die Prozessvoraussetzungen betreffen (Urteil KGer FR 102 2025 255 vom 13. Januar 2026 E. 1.5). 1.6. Gemäss dem in Art. 58 Abs. 1 ZPO geregelten Dispositionsgrundsatz darf das Gericht einer Partei nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat. Die Beschwerdegegnerin hatte vor dem Mietgericht noch beantragt, auf

Kantonsgericht KG Seite 4 von 9 die Klage sei nicht einzutreten, hat aber selbst kein Rechtsmittel gegen den angefochtenen Entscheid erhoben. Es ist dem II. Zivilappellationshof somit verwehrt, zu prüfen, ob das Mietgericht überhaupt auf die Klage der Beschwerdeführerin hätte eintreten und diese teilweise gutheissen dürfen (vgl. Urteil BGer 4A_455/2024 vom 27. Januar 2025 E. 4.2 mit Hinweisen). 1.7. Über die Beschwerde kann aufgrund der Akten entschieden werden (Art. 327 Abs. 2 ZPO). 2. Die Beschwerdeführerin rügt in erster Linie eine Verletzung von Art. 152 ZPO, da das Mietgericht zu Unrecht die ihm angebotenen Beweise nicht angenommen habe, und darüber hinaus generell eine willkürliche Beweiswürdigung durch die Vorinstanz. 2.1. Das vereinfachte Verfahren gilt nach Art. 243 ZPO für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von CHF 30'000.- (Abs. 1) sowie ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist (Abs. 2 Bst. c). Nach Art. 247 Abs. 1 ZPO wirkt das Gericht im vereinfachten Verfahren durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen. Es stellt gemäss Art. 247 Abs. 2 ZPO sodann den Sachverhalt von Amts wegen fest, wenn eine Angelegenheit nach Art. 243 Abs. 2 ZPO betroffen ist (Bst. a) oder bei einer anderen Streitigkeit aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen ein Streitwert von weniger als CHF 30'000.- vorliegt (Bst. b). Vorliegend ist ein Begehren um Herabsetzung des Mietzinses gemäss Art. 259d OR respektive die damit verbundene Klage auf Rückzahlung zu viel bezahlter Mietzinse zu beurteilen. Diese Rechtsbegehren wurden im Rahmen einer selbständigen Klage und nicht in einem Hinterlegungsverfahren im Sinne von Art. 259g ff. OR gestellt, womit es sich nicht um eine Angelegenheit nach Art. 243 Abs. 2 ZPO handelt, in welcher das vereinfachte Verfahren unabhängig vom Streitwert zur Anwendung gelangt (vgl. BGE 149 III 469 E. 2.2; BGE 146 III 63 E. 4.4; siehe auch KILLIAS/LIENHARD, in Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Art. 1 – 408 ZPO, 2. Aufl. 2026, Art. 243 N. 50c). Das Mietgericht hat gestützt auf den in der Klage der Beschwerdeführerin vom 12. Juni 2024 geltend gemachten vorläufigen Streitwert von CHF 51'194.- seine sachliche Zuständigkeit bejaht (Art. 85 Abs. 1 und 2 ZPO i.V.m. Art. 56 Abs. 2 Bst. a JG). Damit ist zugleich aber auch gesagt, dass die Streitwertgrenze von CHF 30'000.- betreffend die Anwendung des vereinfachten Verfahrens gemäss Art. 243 Abs. 1 ZPO überschritten ist. Die nachträgliche Bezifferung der Klage mit einem (reduzierten) Streitwert von CHF 3'289.- hat weder Auswirkungen auf die sachliche Zuständigkeit des Mietgerichts noch auf die zur Anwendung gelangende Verfahrensart (vgl. BGE 141 III 137 E. 2.2; siehe MARKUS, in Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Art. 1 – 408 ZPO, 2. Aufl. 2026, Art. 85 N. 23a mit Hinweisen). Entsprechend galt für das vorinstanzliche Verfahren nicht das vereinfachte Verfahren und war der Sachverhalt daher – wovon das Mietgericht anscheinend ausgegangen ist – auch nicht von Amtes wegen festzustellen. Vielmehr ist die Klage der Beschwerdeführerin uneingeschränkt nach dem Verhandlungsgrundsatz gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO zu beurteilen. Ohnehin aber weist die Beschwerdegegnerin zu Recht darauf hin, dass auch der sogenannte «soziale Untersuchungsgrundsatz» gemäss Art. 247 Abs. 2 ZPO nicht dazu dient, das Beweis-

Kantonsgericht KG Seite 5 von 9 verfahren beliebig auszudehnen und alle möglichen Beweise zu sichern. Die Parteien werden von ihrer Behauptungs- und Substanziierungslast nicht befreit und das Gericht hat sich nur dann über die Vollständigkeit der Behauptungen und Beweise zu versichern, wenn diesbezüglich ernsthafte Zweifel bestehen, wovon bei anwaltlicher Vertretung nur mit Zurückhaltung auszugehen ist (vgl. Urteil BGer 5A_504/2025 vom 11. Februar 2026 E. 3.1.2; siehe auch Urteil BGer 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 2.1.2 f.). Die im gesamten Verfahren anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin bringt diesbezüglich zu Recht nicht vor, die Vorinstanz sei ihrer (allfälligen) gerichtlichen Fragepflicht nicht hinreichend nachgekommen, weshalb sie auch aus der Anwendung des vereinfachten Verfahrens im Verfahren vor dem Mietgericht nichts zu ihren Gunsten ableiten könnte. 2.2. Gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO haben die Parteien dem Gericht die Tatsachen darzulegen, auf die sie ihre Begehren stützen, und die Beweismittel anzugeben. Der Behauptungslast ist Genüge getan, wenn die Parteien in ihrem Tatsachenvortrag in allgemeiner Weise sämtliche Tatsachen benennen, welche unter die ihren Antrag stützenden Normen zu subsumieren sind. Ein solchermassen vollständiger Tatsachenvortrag wird als schlüssig bezeichnet, da er bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die anbegehrte Rechtsfolge zulässt. Bestreitet der Prozessgegner den schlüssigen Tatsachenvortrag der behauptungsbelasteten Partei, greift eine über die Behauptungslast hinausgehende Substanziierungslast. Die Vorbringen sind diesfalls nicht nur in den Grundzügen, sondern in Einzeltatsachen zergliedert so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGE 127 III 365 E. 2b). Dabei bestimmt sich nach den einschlägigen bundesrechtlichen Normen, welche Tatsachen für einen schlüssigen Vortrag zu behaupten sind und genügt ein globaler Verweis auf eingereichte Unterlagen den bundesrechtlichen Anforderungen an die Substanziierung nicht (zum Ganzen: Urteil BGer 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 2.1.3; Urteil BGer 4A_452/2016 vom 17. Oktober 2016 E. 2.2). Eine ausreichende Substanziierung ist Voraussetzung für den Beweisführungsanspruch, der sich als Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches Gehör allgemein aus Art. 29 Abs. 2 BV und für das Bundesprivatrecht besonders aus Art. 8 ZGB und Art. 152 ZPO ergibt (Urteile BGer 4A_194/2024 vom 11. Oktober 2024 E. 4.3.6; BGer 4A_452/2016 vom 17. Oktober 2016 E. 2.2). Das Beweisverfahren dient nicht dazu, eine lückenhafte Sachdarstellung zu vervollständigen (vgl. DOMENIG/HURNI, in Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Art. 1–408 ZPO,

2. Aufl. 2026, Art. 53 ZPO N. 29 f. mit Hinweisen). 2.3. Die Klage der Beschwerdeführerin vom 12. Juni 2024 enthält hinsichtlich ihres Begehrens um Herabsetzung des Mietzinses um 30 % ab dem 1. März 2024 lediglich einen sehr rudimentären Tatsachenvortrag. 2.3.1. Die Beschwerdeführerin beschränkte sich in ihrer Klage diesbezüglich auf die folgenden Aussagen: «Vor der Liegenschaft C.________ wurde die Strasse saniert. Die Bauarbeiten begannen am 1. März 2024. Direkt vor der Wohnung meiner Mandantin fuhren Bagger auf und die ganze Strasse wurde aufgerissen. Der Zugang zur Liegenschaft war nurmehr zu Fuss möglich und meine Mandantin musste über drei Monate eingeschränkten Zugang zu ihrer Liegenschaft, Staub und Dreck, der sich bis in die Wohnung stahl, und täglichen Baulärm ertragen. Die Benutzung ihrer Wohnung war durch diesen Baulärm massiv eingeschränkt.»

Kantonsgericht KG Seite 6 von 9 2.3.2. Die Beschwerdegegnerin anerkannte in ihrer Klageantwort vom 27. September 2024, dass vor der Liegenschaft C.________ Bauarbeiten stattgefunden und diese während einem Monat (leicht) übermässige Immissionen verursacht hatten. Im Übrigen bestritt sie indessen die Tatsachen- darstellung der Beschwerdeführerin, namentlich hinsichtlich der Dauer und Intensität der Arbeiten, der verursachten Immissionen sowie betreffend den (eingeschränkten) Zugang zur Liegenschaft. 2.3.3. Das Mietgericht verzichtete darauf, einen zweiten Schriftenwechsel gemäss Art. 225 ZPO oder die Durchführung einer Instruktionsverhandlung nach Art. 226 ZPO anzuordnen. Entsprechend wäre es den Parteien möglich gewesen, anlässlich der Hauptverhandlung vom 18. Dezember 2024 im ersten Parteivortrag neue Tatsachen vorzutragen und ihre im Schriftenwechsel erhobenen Behauptungen dergestalt zu substanziieren (Art. 229 Abs. 1 ZPO). Indessen verzichteten die Rechtsanwälte beider Parteien auf einen ersten Parteivortrag und verwiesen lediglich auf ihre jeweiligen Eingaben (act. 12 der Akten des Mietgerichts). 2.3.4. Damit kam die Beschwerdeführerin ihrer Substanziierungspflicht im Verfahren vor dem Mietgericht nicht hinreichend nach. Ihrem Tatsachenvortrag lässt sich nicht entnehmen, welche Leistung ihr durch die Beschwerdegegnerin als Vermieterin vertraglich geschuldet war, namentlich welchen Anforderungen das (mängelfreie) Mietobjekt hinsichtlich Lärmbelastung und Zugang zu genügen hatte. Damit ist es von vornherein nicht möglich zu beurteilen, ob ein Mangel an der Mietsache im Sinne von Art. 259a OR vorlag, der zu einer Mietzinsherabsetzung berechtigen würde (vgl. Art. 259d OR). Zudem mangelte es dem Tatsachenvortrag der Beschwerdeführerin im Verfahren vor dem Mietgericht ohnehin auch an substanziierten Angaben zur Dauer, Art und Intensität der baubedingten Einwirkungen auf das Mietobjekt. Die Beschwerdeführerin verkennt in ihrer Beschwerde, dass weder die mit der Klage eingereichten Beilagen (Fotodokumentation, Mietvertrag) noch die beim Mietgericht zusätzlich beantragten Beweismittel (Parteibefragung, Zeugeneinvernahmen) ihren unvollständigen und nicht hinreichend substanziierten Tatsachenvortrag ergänzen respektive heilen können. Nicht anders verhält es sich mit ihren tatsächlichen Vorbringen in der Beschwerdeschrift sowie in der Replik vom 16. April 2025, bei welchen es sich überwiegend um unzulässige Noven im Sinne von Art. 326 Abs. 1 ZPO handelt (siehe E. 1.5 hiervor). Angesichts dieser unzureichenden Substanziierung der Klage durch die Beschwerdeführerin ist es

– zumindest im Ergebnis – nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz keine (weiteren) Beweise abgenommen und die Klage, soweit nicht durch die Beschwerdegegnerin anerkannt, abgewiesen hat. 2.3.5. Im Sinne einer Eventualbegründung ist festzuhalten, dass, selbst wenn man davon ausgehen würde, die Beschwerdeführerin habe ihre Klage hinreichend substanziiert, sich ihre Beschwerde als unbegründet erweist. Die Sachverhaltsfeststellung bzw. Beweiswürdigung erweist sich als willkürlich (Art. 9 BV), wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (BGE 143 III 264 E. 2.3). Willkür liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern bloss, wenn der angefochtene Entscheid – auch im Ergebnis – offensichtlich unhaltbar ist (BGE 141 III 564 E. 4.1).

Kantonsgericht KG Seite 7 von 9 Dass Letzteres der Fall wäre, vermag die Beschwerdeführerin mit ihren überwiegend appellatorischen Vorbringen nicht darzulegen und ist auch nicht ersichtlich. Weder die (undatierte) Fotodokumentation der Baustelle noch ein nachträglicher Augenschein sind geeignet, die Mangel- haftigkeit der Mietsache zu beweisen. Dasselbe gilt für die beantragten Einvernahmen des für die Baustelle verantwortlichen Bauleiters sowie Bauführers, die einzig die Art, Dauer und Intensität der Bauarbeiten, nicht aber deren Einwirkungen auf die Mietsache (oder gar deren Mangelhaftigkeit) zu belegen vermöchten. Das Mietgericht durfte daher willkürfrei davon ausgehen, dass es der Beschwerdeführerin nicht gelang, einen Mangel an der Mietsache zu beweisen, soweit ein solcher nicht durch die Beschwerdegegnerin ausdrücklich anerkannt wurde. 2.4. Nicht anders verhält es sich hinsichtlich des Begehrens der Beschwerdeführerin um Herabsetzung des Mietzinses um 10 % ab dem 1. Mai 2024, das in der Klage vom 12. Juni 2024 ebenfalls nur ansatzweise begründet wurde. 2.4.1. Die Beschwerdeführerin beschränkte sich in Ihrer Klage diesbezüglich auf die folgenden Aussagen: «Kaum 100 m entfernt von der Liegenschaft C.________ wurde eine Baustelle an der E.________ in F.________ eröffnet. Das Haus von G.________ wird offenbar renoviert bzw. umgebaut. Auch dies führt zu Staub- und Lärmbelastung bis zu der von der Klägerin gemieteten Wohnung. Wie lange diese Bauarbeiten dauern werden, entzieht sich der Klägerin.» 2.4.2. Die Beschwerdegegnerin anerkannte diesbezüglich in ihrer Klageantwort vom

27. September 2024 lediglich, dass an der Liegenschaft an der E.________ tatsächlich (Sanierungs-)Arbeiten durchgeführt worden seien. Demgegenüber bestritt sie, dass diese Arbeiten zu übermässigen Immissionen für die Beschwerdeführerin geführt hätten. 2.4.3. Daraus folgt, dass die Beschwerdeführerin auch hinsichtlich dieses Rechtsbegehrens ihrer Substanziierungspflicht im Verfahren vor dem Mietgericht nicht hinreichend nachgekommen ist, wobei vollumfänglich auf die vorstehenden Erwägungen verwiesen werden kann (E. 2.3.3 f. hiervor). Es erweist sich daher (zumindest im Ergebnis) als bundesrechtskonform, dass das Mietgericht keine (weiteren) Beweise abgenommen und die Klage auch in diesem Punkt abgewiesen hat. 2.4.4. Auch diesbezüglich ist im Sinne einer Eventualbegründung festzuhalten, dass, selbst wenn man davon ausgehen würde, die Beschwerdeführerin habe ihre Klage hinreichend substanziiert, sich ihre Beschwerde als unbegründet erweist. Die Beschwerdeführerin vermag auch in diesem Punkt mit ihren Vorbringen keine Willkür des Mietgerichts bei der Feststellung des Sachverhalts aufzuzeigen, zumal sich sowohl der beantragte Augenschein als auch die beantragte Einvernahme des Eigentümers der Liegenschaft an der E.________ als untaugliche Beweismittel erweisen, um die Mangelhaftigkeit des Mietobjekts zum damaligen Zeitpunkt zu bewiesen (vgl. E. 2.3.5 hiervor). Das Mietgericht durfte daher bundesrechtskonform davon ausgehen, dass die Beschwerdeführerin in keiner Weise aufgezeigt oder belegt habe, inwiefern die Arbeiten, die in einer Entfernung von 100 Metern zu ihrer Liegenschaft stattgefunden hätten, den beabsichtigten Gebrauch ihrer Mietwohnung eingeschränkt oder beeinträchtigt hätten. 2.5. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen.

Kantonsgericht KG Seite 8 von 9 3. 3.1. Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung, werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 und Art. 106 Abs. 1 ZPO). Angesichts der (vollumfänglichen) Abweisung der Beschwerde rechtfertigt es sich, die Prozesskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. 3.2. Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume werden keine Gerichtsgebühren erhoben, wenn die Hauptwohnung der Mieterin betroffen ist und diese – wie hier – keine Luxuswohnung darstellt (Art. 130 Abs. 1 JG i.V.m. Art. 116 Abs. 1 ZPO). 3.3. Festzusetzen ist die von der Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin geschuldete Parteientschädigung für das Beschwerdeverfahren (Art. 95 Abs. 3 ZPO). Da kein Fall gemäss Art. 64 Abs. 1 des Justizreglements vom 30. November 2010 [JR; SGF 130.11] vorliegt, ist die Kostenliste des Parteianwalts nach Art. 65 JR detailliert festzusetzen. Bei detaillierter Festsetzung berücksichtigt die Behörde insbesondere die unter gewöhnlichen Umständen zur Führung des Prozesses notwendige Zeit und die auf dem Spiel stehenden Interessen (Art. 63 Abs. 3 JR). Das als Parteientschädigung geschuldete Honorar wird aufgrund eines Stundentarifs von CHF 250.- festgesetzt (Art. 65 JR). Korrespondenz und Telefongespräche, die zur Führung des Prozesses notwendig waren und den Rahmen einer einfachen Aktenverwaltung nicht überschreiten, insbesondere Übermittlungsschreiben, Gesuche um Fristerstreckung oder um Verschiebung einer Verhandlung, geben einzig Anspruch auf ein Pauschalhonorar von höchstens CHF 500.- (Art. 67 Abs. 1 JR). Gemäss Art. 68 JR werden die für die Führung des Prozesses notwendigen Auslagen zum Selbstkostenpreis verrechnet, vorbehältlich der Kosten für Kopien, Porto und Telefonate, welche pauschal auf 5 % der Grundentschädigung ohne Zuschlag festgelegt werden (Art. 68 Abs. 2 JR). Gemäss Art. 66 Abs. 2 JR werden bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten die gemäss Art. 65 JR festgesetzten Honorare nach einer Abstufung um höchstens 350 % erhöht, wobei vorliegend angesichts des Streitwerts kein Zuschlag zur Anwendung gelangt. 3.4. Rechtsanwalt Armin Sahli veranschlagt in seiner Kostenliste vom 5. März 2026 einen Zeitaufwand von 11 Stunden und 55 Minuten für das Studium der Beschwerdeschrift, die Korrespondenz mit der Klientin, die Reaktion der Beschwerdeantwort sowie das Studium der Stellungnahme der Beschwerdeführerin und das Abfassen der Gegenstellungnahme. Der veranschlagte Aufwand erscheint vor dem Hintergrund der zur Führung des Prozesses notwendigen Zeit sowie der auf dem Spiel stehenden Interessen als angemessen. Bei einem Stundenansatz von CHF 250.- ergibt dies ein Grundhonorar von CHF 2’979.10, hinzukommen Spesen von pauschal 5%, ausmachend CHF 148.95, sowie die MwSt. von 8,1% auf dem Betrag von CHF 3'128.05, ausmachend total CHF 3'381.40. (Dispositiv auf Folgeseite)

Kantonsgericht KG Seite 9 von 9 Der Hof erkennt: I. Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 28. Januar 2025 wird bestätigt. II. Es werden keine Gerichtskosten erhoben. III. Die von A.________ an B.________ zu leistende Parteientschädigung für das Beschwerdeverfahren wird auf CHF 3'381.40, inkl. MwSt. von CHF 253.35, festgesetzt. IV. Zustellung. Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeits- voraussetzungen sind in den Art. 113-119 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Freiburg, 14. August 2026/psc Die Präsidentin Die Gerichtsschreiberin-Berichterstatterin